網(wǎng)上有很多關(guān)于pos機刷物業(yè)利率,海外物業(yè)回報率成謎 業(yè)績(jì)虧損仍頻頻高溢價(jià)搶地的知識，也有很多人為大家解答關(guān)于pos機刷物業(yè)利率的問(wèn)題，今天pos機之家(www.xjcwpx.cn)為大家整理了關(guān)于這方面的知識，讓我們一起來(lái)看下吧!
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pos機刷物業(yè)利率
起家自北京，1973年便于港交所主板上市的國銳地產(chǎn)，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)三里屯Village、藍T公寓、國銳金嵿等知名項目。盡管發(fā)展早于其他房企，但近年些，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)卻一直未見(jiàn)有明顯起色。 繼2016年國銳地產(chǎn)出售福建物業(yè)后，公司將發(fā)展重心一直放在海外市場(chǎng)，業(yè)務(wù)版圖從美國擴張至英國，通過(guò)不斷收購物業(yè)的方式，公司的海外業(yè)務(wù)不斷壯大。如今，四五年時(shí)間匆匆而過(guò)，公司卻選擇出售海外物業(yè)。
《投資者網(wǎng)》鄭小琳
左手買(mǎi)地，右手賣(mài)樓。一向低調的國銳地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)"國銳地產(chǎn)"，00108.HK），因為此舉被推到了資本市場(chǎng)的聚光燈下。
1月10日，國銳地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，以3096萬(wàn)英鎊（約2.72億元人民幣）的價(jià)格出售期限位于倫敦的一處大樓Boundary House。
而就在出售通告掛出前的一個(gè)多星期，也就是12月29日，國銳地產(chǎn)還在高價(jià)拿地。
近期，公司從拿地到賣(mài)樓，一系列操作背后似乎都與兩大問(wèn)題息息相關(guān)：一是國銳地產(chǎn)曾經(jīng)將發(fā)展重心和開(kāi)拓重點(diǎn)放在海外市場(chǎng)，但成效幾何，仍然成謎；二是受新冠疫情沖擊，國銳地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)陷入了虧損的泥潭。
轉售倫敦物業(yè)資金用于償債
以3096萬(wàn)英鎊價(jià)格出售倫敦物業(yè)-Boundary House，國銳地產(chǎn)用了四年多時(shí)間盈利尚可。
據悉，該物業(yè)是國銳地產(chǎn)在倫敦買(mǎi)下的第一幢樓。大樓位于倫敦市著(zhù)名的金融及保險地帶中心，由一層地下室、地面上七層樓、地庫儲物空間及7個(gè)停車(chē)位組成，建筑面積約5000平方米。
2016年8月，國銳地產(chǎn)以2500.2萬(wàn)英鎊（約2.12億人民幣）買(mǎi)入Boundary House。4年時(shí)間，該大樓為國銳地產(chǎn)貢獻的租金收入超580萬(wàn)英鎊（約5106萬(wàn)人民幣）。值得留意的是，2018年以來(lái)，該大樓的出租率出現下滑，從2018年的89%下降至2020年中期的83%。
不過(guò)，從買(mǎi)入到賣(mài)出，該大樓整體（租金收益+賣(mài)出盈利）為國銳地產(chǎn)帶來(lái)了至少近1億元的入賬。
對于出售原因，國銳地產(chǎn)在公告中表示，"鑒于COVID-19對英國經(jīng)濟的影響及2020年在倫敦與目標物業(yè)類(lèi)似的物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格下跌，董事認為，出售事項的代價(jià)屬公平合理，現時(shí)正是集團出售目標公司及變現其投資收益的恰當時(shí)機。"
國銳地產(chǎn)在回應《投資者網(wǎng)》問(wèn)詢(xún)時(shí)強調："國銳地產(chǎn)一直取得大股東的資金支持，未來(lái)會(huì )尋求更好的合作伙伴和發(fā)展機會(huì )，充盈公司發(fā)展資金。"
盡管如此，業(yè)內人士卻有不同的看法。
據一位長(cháng)期關(guān)注海外不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)人士透露："經(jīng)濟形勢對物業(yè)估值和整體運營(yíng)的影響都很大，前幾年英國脫歐鬧得沸沸揚揚，不少公司決定將總部遷至其它國家，英國的物業(yè)收益率為此出現下滑。"
出售款項用于償債 來(lái)源：公司公告
海外資產(chǎn)抵押 來(lái)源：公司財報
國銳地產(chǎn)在公告中則明確表示，此次出售資產(chǎn)主要還是用于償還債務(wù)；同時(shí)，近些年，公司將海外物業(yè)項目全部用于抵押貸款。
公司財務(wù)數據顯示，截至2020年6月30日，國銳地產(chǎn)的現金及等價(jià)物約2.54億港元（約2.12億人民幣），于一年內應償還的短期負債約7.5億元港元（約6.26億人民幣），賬面現金難以覆蓋短債，公司存在較大的短期償債壓力。
但是，一位百億級房企的高管向《投資者網(wǎng)》表示，"他們也不一定是缺錢(qián)，許多開(kāi)發(fā)商投資英國物業(yè)往往是因為其租金收入相對穩定，能夠通過(guò)抵押物業(yè)拿到相對低利率的融資，而小開(kāi)發(fā)商出售資產(chǎn)，不一定是資金問(wèn)題，還有可能處于自身的機會(huì )選擇。"他進(jìn)一步指出，"以英國物業(yè)為例，假設租金收益率良好，一般收益率大約在5%—6%水平，少數物業(yè)能達到8%—10%，而目前小開(kāi)發(fā)商的信托利率已經(jīng)達到10%—13%，高于租金收益率，因此，通過(guò)出售物業(yè)或者將資金用于國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，整體會(huì )比持有物業(yè)更具經(jīng)濟效益。"
海外物業(yè)回報率幾何至今成謎
2018年，國銳地產(chǎn)曾表示，鑒于海外物業(yè)回報率合理，公司對美國和歐洲物業(yè)投資充滿(mǎn)憧憬。但是，兩年多時(shí)間過(guò)去，公司海外物業(yè)回報率卻仍然成謎。
《投資者網(wǎng)》查詢(xún)發(fā)現，目前國銳地產(chǎn)在海外物業(yè)有3個(gè)，分別為位于美國加利福尼亞州的圣莫尼卡項目和卡爾弗城項目、位于英國倫敦圣保羅教堂旁的Juxon House項目 。
從地段來(lái)看，三個(gè)項目的地理位置優(yōu)越，以公司在2017年11月15日買(mǎi)入的Juxon House為例，該大樓緊貼著(zhù)圣保羅大教堂，位處倫敦金融城核心地段，不遠處便是倫敦證券交易所和高盛應該區總部，地理位置極佳。
不過(guò)，截至2020年中期，三大項目的回報率卻成了一個(gè)謎。
具體來(lái)看，國銳地產(chǎn)在2015年拿下美國圣莫尼卡項目，之后，公司預期該項目將于2019年上半年竣工，但是截至2020年中期，該項目狀態(tài)仍為"商業(yè)區已簽訂與知名連鎖超市的租賃協(xié)議，約占商業(yè)可租用總區域的70%。"，而比商業(yè)區面積更大的住宅區租賃情況，公司卻一直未見(jiàn)披露。
另外，國銳地產(chǎn)2018年9月以2400美元（約1.55億人民幣）的交易價(jià)買(mǎi)下美國卡爾弗城項目，2019年3月該項目完工，之后，該項目除了擁有一個(gè)汽車(chē)服務(wù)店鋪外，國銳地產(chǎn)以爭取更大開(kāi)發(fā)權益為由，一直遲遲未出租。
與此同時(shí)，國銳地產(chǎn)在英國的最后一個(gè)物業(yè)Juxon House，在2018年原本有4名辦公室租戶(hù)及4名零售租戶(hù)，每年可為集團貢獻約610萬(wàn)英鎊（約5370萬(wàn)人民幣）租金收入。而到了2020年中期，國銳地產(chǎn)公布，Juxon House 租戶(hù)減少至3名辦公室租戶(hù)及4名零售租戶(hù)，每年可為集團貢獻收入下降至約500萬(wàn)英鎊（約4402萬(wàn)人民幣），預期減少近1000萬(wàn)元。
由此可見(jiàn)，撇除剛剛出售的物業(yè)資產(chǎn)外，在屈指可數的海外資產(chǎn)中，實(shí)際能貢獻租金收益或取得一定回報率的僅有1個(gè)物業(yè)項目，公司近一半物業(yè)目前仍處于未出租或出租率成謎的狀態(tài)。
業(yè)績(jì)虧損仍頻頻積極拿地"補倉"
2020年，國銳地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)陷入了虧損的困境。
公司2020年中報顯示，受新冠疫情沖擊，國銳地產(chǎn)錄得的歸母凈虧損為662.3萬(wàn)港元（約553.4萬(wàn)人民幣），同比減少108.34%。
對于公司利潤下降，國銳地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》解釋?zhuān)?由于受全球疫情影響，租賃業(yè)務(wù)發(fā)展減緩。"
但值得留意的是，2020年，在公司業(yè)績(jì)一度陷入虧損的困境下，國銳地產(chǎn)仍在土拍市場(chǎng)中頻頻拿地。據悉，就在海外大樓出售通告掛出的前一周多，12月29日，國銳地產(chǎn)斥資5.96億元拿下無(wú)錫宜興商住地地塊，溢價(jià)率61.96%。
這是2016年以來(lái)，公司首次在公開(kāi)市場(chǎng)上的一次拿地，換句話(huà)說(shuō)，自2016年6月15日，國銳地產(chǎn)以7239.6萬(wàn)港元出售福建物業(yè)之后，公司一直將發(fā)展中心聚焦在海外物業(yè)，截至2019年，公司一直以并購方式獲取新項目，土拍市場(chǎng)早已很久沒(méi)有其競拍的身影。
或許由于受海外疫情影響，在進(jìn)入2020年后，國銳地產(chǎn)開(kāi)始將目光轉向國內市場(chǎng)。公開(kāi)資料顯示，去年7月29日，經(jīng)過(guò)31輪競價(jià)，國銳地產(chǎn)以總價(jià)14.25億元競得江蘇常州武進(jìn)區地塊溢價(jià)率35%；11月13日，宜興2.59億出讓2宗商住地 國銳地產(chǎn)1.31億摘得一地；12月29日，國銳地產(chǎn)斥資5.96億元拿下無(wú)錫宜興商住地塊，溢價(jià)率61.96%。
"公司頻頻在長(cháng)三角拿地，主要基于對國內城市發(fā)展優(yōu)勢的判斷。"國銳地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》直言，"境內溢價(jià)拿地，屬?lài)J集團發(fā)展戰略布局，不構成對公司的經(jīng)營(yíng)壓力及資金鏈緊張，公司會(huì )在后續發(fā)展中拓展業(yè)務(wù)。"
起家于北京，1973年便于港交所主板上市的國銳地產(chǎn)，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)三里屯Village、藍T公寓、國銳金嵿等知名項目。盡管發(fā)展早于其他房企，但近年些，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)卻一直未見(jiàn)起色。
時(shí)下，隨著(zhù)行業(yè)集中度提升，市場(chǎng)留給中小房企的機會(huì )愈發(fā)渺小。未來(lái)，國銳地產(chǎn)能否扭虧為盈、擺脫困境，《投資者網(wǎng)》將持續關(guān)注。（思維財經(jīng)出品）■
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